Ca y est vous avez fait le grand saut : vous vous lancez dans un achat immobilier ! Le bien de vos rêves est choisi et il ne vous reste qu’à finaliser le financement.
Mais attention, minimisez votre besoin en crédit et réduisez la durée du crédit (idéalement moins de 10 ans)
Toutes les banques tunisiennes appliquent les mêmes règles avec plus ou moins de souplesse. Vous devez avoir un apport personnel minimal de 20 ou 30% du montant de l’acquisition, selon la banque, et la mensualité de votre nouveau crédit ne doit pas dépasser 40% de vos revenus disponibles.
N’hésitez pas à comparer les offres des banques (au moins 3 offres en mains) en faisant valoir vos exigences sur ces points :
- Taux d’intérêt
- Frais de dossier
- Pénalités de remboursement anticipé
- Taux de change (si vous remboursez en devises)
La première étape est de bien s’informer sur les taux de crédit immobilier en 2019. À combien sont les taux moyens ? Les taux des crédits baissent-ils ou montent-ils actuellement ? Etc. En tant qu’acheteur particulier, vous aurez ensuite le choix entre démarcher vous même les banques. De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier. Pour bien choisir son prêt et s’orienter vers l’établissement qui fera le plus d’effort pour vous avoir comme client emprunteur, il convient de comprendre comment les banques fixent leur grille de taux immobilier et comment comparer. Il est important également de ne pas se fier qu’au taux d’intérêt nominal des offres de prêt que vous allez recevoir. Il y a de nombreux points à étudier lors d’une recherche de prêt immobilier (frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, domiciliation de salaire, modularité des remboursements, transférabilité du crédit, etc.). Enfin, vous pourrez faire une simulation de prêt immobilier en ligne pour obtenir des informations précises et personnalisées à votre situation en quelques minutes.
Les frais de dossier
Sachez que si votre dossier n’a pas été dur à créer, qu’il a nécessité peu de rendez-vous et que vous faites partie des bons clients de votre banque, vous pouvez négocier sans souci les frais de dossier à hauteur de 50%.
La plupart des établissements prêteurs sont attachés à ces frais car ils sont une source de profit immédiat sur votre dossier. Ils sont censés couvrir les dépenses relatives au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt. En effet, plusieurs intervenants vont passer du temps à étudier votre projet personnel, à vous donner des informations et à mettre tous leurs outils en place pour vous proposer une offre de crédit. Cela coûtera forcément du temps et de l’argent à l’organisme prêteur, qui rémunèrera ces personnes grâce aux frais de dossier.
C’est lors de votre premier prélèvement de remboursement de crédit que vous y trouverez souvent ajoutés les frais de dossier.
Les frais de garantie
Le prêt immobilier comprend à la fois le capital emprunté, les intérêts, et des frais annexes. Ces derniers sont principalement constitués des frais de garanties de prêt immobilier. Ils sont exigés par la banque qui s’assure ainsi contre le défaut de paiement des mensualités lors d’un achat immobilier.
Ils sont au nombre de trois :
- la caution. L’emprunteur fait demande à une société privée ou bien à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération.
- l’hypothèque. Mécanisme par lequel, la banque, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, pourra saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser l’emprunt.
- le privilège de prêteur de deniers. Il s’agit d’un droit, pour l’établissement de crédit, d’être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant.
Ces mécanismes permettent à l’organisme prêteur de se prémunir d’un défaut de remboursement des mensualités de prêt dans le cadre d’un achat immobilier.
Si ces garanties ne sont pas légalement obligatoires, dans les faits, les établissements de crédit les exigent systématiquement pour octroyer un prêt immobilier. Leur coût est significatif pour l’emprunteur.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur garantit votre prêt immobilier, c’est-à-dire vous prémunit contre trois risques principaux de défaillance de remboursement : invalidité, incapacité et décès. Parfois même, elle peut couvrir un quatrième risque : la perte de votre emploi. Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.
L’assurance emprunteur du prêt immobilier vous est demandée par votre établissement bancaire car c’est pour lui une garantie.
La domiciliation de salaire
La domiciliation de salaire est une domiciliation bancaire des revenus financiers et ressources financières des particuliers chez une banque donnée.
La domiciliation de salaire se définit comme l’action d’orienter les principaux revenus mensuels vers un unique compte bancaire.
La domiciliation des salaires est souvent exigée par une banque apportant un crédit immobilier ou financement à la consommation à un client salarié.
Une clause d’obligation de domiciliation de salaire est parfois inscrite dans une offre de prêt immobilier ou dans un contrat d’emprunt personnel.
Sur l’offre de prêt immobilier, le délai de domiciliation des revenus ne peut pas excéder 10 ans.
Domicilier son salaire dans une agence bancaire est l’activité et bénéfice principaux des établissements de crédits (au‐delà de leur rémunération avec les taux d’intérêts).
Pour une bonne domiciliation du salaire, il est nécessaire que le salarié ou fonctionnaire choisissent l’organisme financier le moins cher au niveau des
frais de tenue de compte bancaire.
Les deux facteurs principaux affectant les taux sont:
- TMM (taux du marché monétaire), l’indicateur de référence des taux de crédit en Tunisie (TMM= 7.83% Août 2019) ;
- Marge d’intérêts des banques généralement entre 2% et 4%
Evaluez votre apport
Sans surprise, plus l’apport est élevé, plus l’acquéreur aura de chances de voir sa demande de crédit acceptée. Et moins il paiera d’intérêts.
Les banques exigent le plus souvent que vous soyez capable de financer au moins 20 % du prix du bien, de quoi couvrir les frais de notaire et la garantie du prêt.
C’est le cas des personnes souvent à découvert, ayant souscrit des crédits « revolving » ou dont la situation professionnelle est instable (CDD, intérimaires, intermittents… à moins qu’ils n’aient des contrats réguliers depuis au moins cinq ans).
Le taux d’endettement correspond à la part des revenus mensuels qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit. Le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser 40 %, mais « même si un emprunteur ne s’endette qu’à 30 %, il faut qu’il puisse manger et payer ses charges. Il doit lui rester entre 400 et 500 dinars plus 150 dinars minimum par enfant à charge après le règlement des mensualités ».
En fonction de vos possibilités, veillez à augmenter votre taux apport personnel au-delà du taux minimal réglementaire de 20% imposé par la Banque Centrale (et réduisez ainsi votre besoin de financement)
Si besoin, vos proches peuvent vous donner un coup de pouce grâce au prêt familial, qui peut être consenti avec ou sans intérêts.
Au-delà de 1 500 dinars, vous devez obligatoirement en conserver une trace écrite qui définit la durée, les intérêts et les modalités de remboursement.
Pour bénéficier des meilleures conditions possibles, comparez les banques et faites jouer la concurrence.
A moins d’une revente rapide, il est préférable d’opter pour des taux d’intérêt fixes qui vous éviteront de mauvaises surprises.
Il faut dire que souscrire un prêt sur une durée plus longue offre plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet d’emprunter une somme plus importante.
Ensuite, souscrire un prêt immobilier sur 20 ans et plus donne la possibilité de réduire son taux d’endettement. En effet, en étalant leur crédit sur une plus longue durée, les emprunteurs peuvent rembourser des mensualités plus faibles ce qui facilite la réalisation de leur projet. L’allongement de la durée d’emprunt peut donc être une solution intéressante pour les ménages un peu juste financièrement et notamment pour les primo-accédants.
Evidemment, emprunter sur une durée de 20 ans ou plus présente des inconvénients à prendre en compte. S’il est vrai que les prêts longue durée facilitent la mise en place de projets immobiliers, il faut noter, qu’à la fin, le coût total du crédit sera plus élevé puisqu’il y aura davantage de mensualités et donc d’intérêts à rembourser.
Il faut par ailleurs songer à inclure dans le contrat de prêt une clause de remboursement anticipé sans pénalité.
Vous devrez aussi souscrire une assurance décès-invalidité, exigée par les banques. Une assurance perte d’emploi existe.
N’hésitez pas, une fois encore, à faire jouer la concurrence. Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance proposée par la banque.
L’équipe de SKI croit au fait que « le client est roi » et vous accompagne de A à Z, depuis le choix d’un bien immobilier en passant par le montage du dossier de prêt immobilier, la signature des documents de vente jusqu’à la remise des clés.
En Tunisie Les régions côtières les plus estimées sont Sousse et Hammamet où nous disposons de plusieurs résidences.
Dans les régions balnéaires, avec des résidences de haut standing, le coût du m² est généralement compris entre 3000 à 3500 dinars tunisiens.
Le haut standing chez nous signifie une propriété gardée et sécurisée, des menuiseries en bois précieux et de bonne facture, un sol en marbre et en grès etc. Les constructions les plus proches de la plage valent plus cher.
La société kahloun Immobilière (SKI) , promoteur immobilier à sousse , vous offre des appartements haut standing à quelques pas de la plage.
La Résidence Costa , est située sur la plage de Chott mariem.
La Résidence Bousten , une résidence clôturée et bien sécurisée , est située à 300m de la plage dans la zone touristique à Hammamet Sud.
La Résidence Tilel , est située à Chott mariem à 100 m de la plage.
La SKI vous offre aussi le lotissement Tilel , un ensemble de 33 lots avec une surface allant de 235 m2 jusqu’à 650 m2 , est située à chott mariem , près de port elkantaoui.
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